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Villa mit Gästehaus - ein Refugium am Stadtrand

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Objekt
Lage
Beschreibung
Ausstattung
Energieausweis

Objekt (dr0003)

Wohnfläche:464 m²
Nutzfläche:215 m²
Grundstücksfläche:1855 m²
  
Zimmer:10
  
Baujahr:2010
  
PLZ:61250
Ort:Usingen
Landkreis:Hochtaunuskreis
  
Kaufpreis:€ 2.450.000
Käuferprovision:5,95 % v. Brutto-VKPreis (inkl. MwSt)

Lage

LAGE:

Stadtrandlage mit Panoramaaussicht. In Laufnähe befinden sich Stadtpark, Hallenbad, sämtliche Geschäfte des täglichen Bedarfs, Kindergärten, Grundschule, Realschule, Gymnasium, Krankenhaus, Ärzte, Taunusbahn, Restaurants, Cafés, etc.
Frankfurt - Börsenparkhaus: 35 min.
Frankfurt - Flughafen: 45 min.
A5: 15 min.
A3: 20 min.


MIKRO- UND MAKROUMGEBUNG:

Usingen (13464 Einwohner, 2012) ist eine Kleinstadt im Hochtaunuskreis des Rhein-Main-Gebiets in Hessen. Der Wohn- und Schulstandort verfügt über sämtliche Infrastrukturmerkmale eines Mittelzentrums und war bis 1972 Kreisstadt des damaligen Kreises Usingen. Usingen an der Usa liegt 35 Kilometer nördlich von Frankfurt und 50 km von der Landeshauptstadt Wiesbaden. Usingen grenzt an Butzbach, Ober-Mörlen, Wehrheim, Neu-Anspach, Schmitten, Weilrod und Grävenwiesbach.


STADTTEILE:

Usingen, Eschbach, Kransberg, Merzhausen, Michelbach, Wernborn und Wilhelmsdorf.


VERKEHRSANBINDUNG:

Auto:
15 Min. zur A661 oder A5.
20 Min zur A3.
45 Minuten Frankfurt Zentrum oder Flughafen.

Bahn:
Frankfurt: über Bad Homburg halbstündlich (während Hauptverkehrszeiten) und stündlich direkt nach Ffm-Hbf (während Spitzenzeiten).


SCHULEN:

(1) Christian-Wirth Schule (Gymnasium).
(2) Konrad-Lorenz-Schule (Haupt- und Realschule).
(3) Saalburgschule (Berufsschule).
(4) Astrid-Lindgren-Schule (Grundschule).
(5) Buchfinkenschule (Grundschule im Stadtteil Eschbach).


EINKAUFEN:

Supermärkte, Baumarkt, Einzelhandel, zahlreiche Bäcker, Metzger, Cafés, Restaurants, Wochenmarkt am alten Marktplatz, ...


ÄRZTLICHE VERSORGUNG:

Ansässig ist die Hessenklinik Usingen, ein Krankenhaus des Hochtaunuskreises und diverse Facharztpraxen.


FREIZEIT:

Stadtpark, Hallenbad, zahlreiche Vereine inkl. Fußball, Handball, und Tennis.

Klettern:
Am Nordende des Ortsteils Eschbach steht eine Gruppe bis zu 12 Meter hoher Felsen aus Quarzgestein. Kletterer nutzen die Steilwände für Trainingseinheiten, es gibt gut gesicherte Touren mit Felshaken der Schwierigkeitsgrade I-VII, besonders die Südwand der Klippen ist sehr beliebt.

Schwimmen:
Der Hattsteinweiher bei Usingen ist ein 1,6 ha großer See und der einzige Badesee im Usinger Land.

Nur wenige Fahrtminuten bis zu den überregionalen Attraktionen:
(1) Hessenpark
(2) Lochmühle
(3) Saalburg.


.....

Beschreibung

GRUNDSTÜCK UND GEBÄUDE:

Das nur 30 Minuten von der Bankenmetropole entfernte Anwesen ist ein Refugium der Ruhe und Entspannung. Das Grundstück befindet sich in bester Stadtrandlage
(1) wenige Laufmeter vom Krankenhaus, dem Stadtpark, sämtlichen Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Restaurants, Kindergarten, Grundschule, Realschule, Gymnasium und der S-Bahn Station (Taunusbahn wird elektrifiziert und eingebettet in den Rhein-Main-Verkehrsverbund bis zum Flughafen etc.).
(2) am Ende einer Anwohnerstrasse mit unverbaubarer 180-Grad Panoramaaussicht und 2 privaten Gärten,
(3) wenige Fahrminuten zu den Autobahnen A5 und A3, den internationalen Flughafen und die Bankenmetropole Frankfurt,

Die Architekten-Kalksandstein-Villa (Bj. 1980, umfassend bezugsfertig modernisiert) ist ein Solitärbau (2455 m³ umbauter Raum und 464,3 m² Wohnfläche) mit 692 m² Doppel-T-Grundriss mit massiven (EG: zweischaliges Kalksandstein-Sichtmauerwerk mit Wärmedämmung und Luftschicht; UG-Decke: Stahlbeton; Galerie und Dachtragwerk: Holzleimträger), energieeffizienten (85 kWh/m²/y) Bauelementen, anerkannten baumedizinischen / baubiologischen Eigenschaften (siehe Kalksandstein - Feuchteregulierung und Fenster - Luftwechselratenadaption), grossen Fensterflächen / Gartenzugängen und zahlreichen komfortablen Ausstattungsmerkmalen. Das Anwesen besteht aus
(1) einer Einfahrt mit Rolltor, einem Parkplatz-/Spiel-/Rangierbereich, einem Doppelgaragengebäude
(2) einer Villa mit grossem Hauptgarten (scenic view) und privatem Innengarten und
(3) einem integrierten Gästehaus (mit Wegerecht von zweiter Anwohnerstrasse) mit eigenem Garten mit separaten Zugängen (optional: WEG-teilbar).

MODERNISIERUNGEN 2010-2017:

(1) Aussenanlagen komplett inkl. Elektrik, Wegeführungen, funkgesteuertes Rolltor, Terrassen, Sitzkreise, etc.
(2) Sanitärausstattung, Elektrik, Bodenbeläge tlw.
(3) Heizungssystem (modulierende Niedertemperatur-Heizung in Brennwerttechnik) mit 3 Heizkreisen inkl. grossflächiger Fußbodenheizung (Kreis - Ost, Kreis - West), Radiatoren insbes. Gästehaus (hydraulisch abgeglichen)
(4) Dachwärmeisolation / -Doppelverschalung mit integrierter, energieeffizienter Beleuchtung, ökologische Silikataussen- und Innenanstriche.

BESONDERE LEISTUNGSMERKMALE:

(1) grosszügige, ebenerdige barrierefreie Bauweise nach dem Bauprinzip "form follows function"
(2) grosse Fensterflächen und Schiebetüren; Innentüren schwere Ausführung und Beschläge
(3) 3 Komfort-Heizkreise inkl. grossflächige Fußbodenheizung (geringe Staubzirkulation)
(4) baumedizinisch wertvolle Bauelemente (Kalksand, Silikatfarben, Ton-Fliesen-Bodenbeläge, Holz)
(5) umfangreiche sicherheitstechnische Einrichtungen (Glasbruch-, Öffnungs-, Bewegungssensoren, Anzeigen, Schliessanlage; Rundum-Aussenbeleuchtung (bewegungs- und zeitgesteuert))
(6) elektrisch betriebene Rolläden in Einzel- und Gruppensteuerung
(7) deckenintegrierte, energiesparende Beleuchtung (SMD-LED 2700K warmweiss) in zahlreichen Schaltvarianten
(8) gestaltete, pflegeleichte, repräsentative Aussenanlagen mit Wegeführungen, Sitzkreisen, Natursteinmauern, Umzäunung und Bewuchs


ZIELGRUPPE:

Dieses Anwesen eignet sich besonders für anspruchsvolle z.B. in der Bankenmetropole Frankfurt arbeitende Menschen die
gute Verkehrsanbindungen in die Städte Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Kassel, Köln, zum Flughafen und die Autobahnen benötigen und ein sofort bezugsfähiges Heim mit hohem Erholungswert suchen.

Ausstattung

VILLENANWESEN (HAUPT- UND GÄSTEHAUS mit 9,5-ZKKBBB):

(A) HAUPTHAUS (6,5-ZKBB; 329,58 m² Wohnfläche):
ERDGESCHOSS (3,5-ZKBB; Wohnfläche = 243,15 m² (=216,75 m² + 26,4 m² teilüberdachte Terrassen)):
Terrasse 1 mit Panoramaaussicht. Doppelgarage. Eingang in Vorratsraum / Küche 1 und Ausgang Privatgarten 2.

Hauseingang 1. Garderobeneinbauschrank 1. Foyer (giebeloffen).
Küche 1 mit Einbauten und Geräten in Vollausstattung und Aussicht zum Panoramagarten 1. Vorratsraum mit Zugang zur Doppelgarage. Esszimmer mit Ausgang zur grossen überdachten Terrasse 2 und Privatgarten 2.
Grosses Wohnzimmer 1 mit Schiebetüre 1 und Privatgarten 2, Kaminsitzbereich mit Schiebetüre 2, grossem Kamin (mit Feststoff-Innen-, Heiz- und Feststoff-Aussenkamin, Abwurfschächte), Sitzbereich zum Privatgarten 3. Aufgangsbereich zum OG1.
Eingang zum Schlaftrakt. Flur mit Einbauschrank 2 und Einbauschrank 3.
links:
Grosses Schlafzimmer 1, Schiebetüre 3 zum Privatgarten 2.
Grosses Bad 1 mit Rundwanne, Glasdusche, 2 Waschbecken, Einbauspiegelschrank 1, separatem WC und integrierter Beleuchtung.
Schlafzimmer 2 mit kleiner Terrasse und Ausgang zum Privatgarten 3.
Bad 2 mit Dusche, WC, Waschbecken und beleuchteter Spiegel.

OBERGESCHOSS 1 = DACHGESCHOSS (3-Z; 86,4 m² Wohnfläche):
Wohnzimmer 2 / Audio-Videozimmer. Schlafzimmer 3.
Ruhe-/Galeriezimmer mit grosser Schiebetüre 4 zum Balkon mit optionalem Durchgang zum Gästehaus - OG1 und Blick in Privatgarten 3. Bibliothek mit Einbauregalen 6, Lesebereich mit Aussicht.

UNTERGESCHOSS-RECHTS (1-ZB; 154,08 m² Nutzfläche):
Diele.
rechts:
Grosser Fitness- und Heimkinoraum. Separates WC mit Waschbecken.
Wellnessraum mit Bad 3 mit Dusche, Schwalldusche, etc. mit Fußbodenheizung und finnischer Sauna. Separater Ein-/Ausgang 2 zum überdachten Aussenbereich, Terrasse 4 und Privatgarten 3.
Grosser Vorratsraum mit energieeffizienter 29 kW Viessmann Vitodens Niedertemperatur Ölzentralheizung in Brennwerttechnik mit Warmwasserspeicher und 3*1500 Liter geruchsfreien GFK-Öltanks.
Zukunftsoption: Plus-Energie-Haus mit Solartechnik (grosse PV-Dachfläche, Träger/Rohre vorbereitet, sep. Zähler vorb., grosse Speichergerätefläche (für 3 Powerwands) vorhanden, high-voltage Tankstationsoption in Garage für z.B. Tesla Model S, etc.). Option: Waschküche 2.
links:
Durchgang zum UG-Nebenhaus.

(B) GÄSTEHAUS (3-ZKB (optional 4-ZKB); 108,4 m² Wohnfläche):
ERDGESCHOSS (1,5-ZKB (optional 2,5-ZKB); Wohnfläche = 73,68 m² (=65,58 m² + 8,1 m² teilüberdachte Terrassen):
Hauseingang 2. Terrasse. Diele mit Garderoben-Einbauschrank 7. Elektrounterverteiler.
Wohnzimmer 3 mit Blick zum Panoramagarten 1 und Privatgarten 3, Einbauregalen 8 und Zugang zur Terrasse 4 und Privatgarten 3.
Option: Schlafzimmer 5 und Schlafzimmer 6.
Küche 2 mit Einbauten und Geräten und Durchgang zum Wintergarten.
Wintergarten mit Blick zur Terrasse 4 und Privatgarten 3.

OBERGESCHOSS 1 = DACHGESCHOSS (1,5-Z; 34,72 m² Wohnfläche):
Galerie mit Hocheinbauschränken 9 und Bürobereich mit Aussicht.
Schlafzimmer 4 mit Ausgang zum Balkon. Option: Halbhöhen-Rack mit Patchfeld mit CAT7-Verkabelung (downstream: 150 Mbps, TK/IT 1 Gbps) in allen Räumen des Gästehauses als Bürohaus. CATV/Unitymediaoption in allen Räumen.

UNTERGESCHOSS-LINKS (60,93 m² Nutzfläche):
Grosse Waschküche 1 mit Einbauschrank 10 und separatem Ein-/Ausgang 2 zum überdachten Aussenbereich und Zugang zur Terrasse 4 und Privatgarten 3.
Vorratsraum 1 / Weinkeller mit Kalksandstein-Weinregal 11.
Grosser Hobbyraum / Werkstatt mit separatem Ein-/Ausgang zum Privatgarten 3.

Energieausweis

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Wesentliche Energieträger:  -
  
Energieausweistyp:-
Endenergiebedarf:- kWh/(m²*a)
  
Energieverbrauchkennwert:  85,00 kWh/(m²*a)
  
Energieeffizienzklasse:C