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Gepflegtes Mehrgenerationen-Wohnhaus in schöner, ruhiger Lage

Ansicht gartenseitig
Objekt
Lage
Beschreibung
Ausstattung
Energieausweis

Objekt (W4043)

Wohnfläche:231 m²
Nutzfläche:74 m²
Grundstücksfläche:834 m²
  
Zimmer:7
  
Baujahr:1971
  
PLZ:65527
Ort:Niedernhausen
Landkreis:Rheingau-Taunus-Kreis
  
Kaufpreis:€ 649.000
Käuferprovision:5,95 % v. Brutto-VKPreis (inkl. MwSt)

Lage

Sehr schöne, ruhige Aussichtslage über dem Ort in gehobenem Wohngebiet mit offener EFH-/ZFH-Bebauung, nahe des Waldrandes. Der Blick über den Ort und in die Taunuswälder dahinter ist lagebedingt unverbaubar (Bestandsgebiet).


ALLGEMEIN:

Niedernhausen mit seinen fast 15.000 Einwohnern liegt im Naturpark Rhein-Taunus, im westlichen Teil des Rhein-Main-Gebietes nördlich von Wiesbaden. Die Ortsteile Niedernhausen (der alleine über die Hälfte der Gesamteinwohner beherbergt) und Königshofen erstrecken sich an den Hängen eines Tals. Die Gemeinde ist umgeben von Mischwald (60 Prozent der Gemarkungsfläche). Im Zuge der hessischen Gebietsreform wurde am 1. Januar 1977 aus den bisher selbständigen Gemeinden Niedernhausen mit dem Ortsteil Königshofen, Engenhahn, Niederseelbach, Oberseelbach und Oberjosbach die Gemeinde Niedernhausen i. Ts.


WIRTSCHAFT:

Niedernhausen gilt im Allgemeinen als Schlafstadt, d. h. die Gemeinde dient vorwiegend Pendlern als Wohnsitz , die die Großstädte des Rhein-Main-Gebietes zum Ziel haben. Mit ca. 30 % hat dabei Wiesbaden den größten Anteil, dicht gefolgt von Frankfurt am Main.

Die Kaufkraft liegt bei über 21.000 Euro pro Einwohner und damit ca. 28 % über dem Bundesdurchschnitt. Sie ist damit auch die höchste im Rheingau-Taunus-Kreis.

Niedernhausen beherbergt vor allem kleine und mittlere Betriebe, überwiegend auf dem Dienstleistungssektor. Mittlerweile existieren über 30 High-Tech-Firmen, darunter ca. 20 in der IT-Branche sowie sieben Firmen in der Mess- und Regeltechnik. Der größte Arbeitgeber der Gemeinde mit 220 Beschäftigten ist die Hartmann Druckfarben GmbH in Niederseelbach, die seit 1968 hier angesiedelt ist. Ein weiterer großer Arbeitgeber, das RAMADA Hotel Micador ist ein Tagungs- und Kongresshotel mit 254 Zimmern und dem angeschlossenen Rhein-Main-Theater.


VERKEHR:

Der Bahnhof Niedernhausen befindet sich an der Main-Lahn-Bahn, die von Frankfurt am Main nach Limburg an der Lahn führt, und ist Hauptknotenpunkt dieser Strecke zwischen Frankfurt-Höchst und Eschhofen, da hier die Ländchesbahn zum Hauptbahnhof Wiesbaden abzweigt. Seit dem Jahre 1975 ist Niedernhausen zudem Endhaltepunkt der S-Bahn-Linie S2, welche die Gemeinde mit einer Fahrzeit von etwa 35 Minuten mit dem Frankfurter Hauptbahnhof verbindet. Durch die Gemarkung verläuft außerdem parallel zur Bundesautobahn 3 die Schnellfahrstrecke Köln-Rhein/Main mit dem 2.765 m langen Niedernhausener Tunnel. Neben den Zugverbindungen nach Frankfurt am Main, Wiesbaden und Limburg an der Lahn besteht eine Stadtbusverbindung nach Wiesbaden (Linie 22), der die Ortsteile Oberjosbach, Niedernhausen und Königshofen in einer Fahrzeit von etwa 30 Minuten mit der Wiesbadener Innenstadt verbindet. Zudem gibt es einen innerörtlichen Busverkehr, der alle Ortsteile mit der Hauptgemeinde und dem Bahnhof verbindet. Überregionale Buslinien fahren ebenfalls den Bahnhof in Niedernhausen an.


BILDUNGSEINRICHTUNGEN:

Insgesamt sechs gemeindeeigene Kindergärten existieren in den Ortsteilen Niedernhausen (Ahornstraße und Schäfersberg), Königshofen, Niederseelbach, Oberjosbach und Engenhahn. Daneben betreibt die Katholische Kirche den Kindergarten St. Josef.

In Niedernhausen gibt es zwei öffentliche Schulen. Die Theißtalschule im Ortsteil Niedernhausen wurde Ende der 1990er Jahre von einer Grundschule mit Förderstufe in eine Kooperative Gesamtschule mit Grundstufe sowie Gymnasial-, Realschul- und Hauptschulzweig ausgebaut. Die Lenzenbergschule im Ortsteil Niederseelbach ist eine sogenannte Mittelpunkts-Grundschule für die Ortsteile Engenhahn, Niederseelbach und Oberseelbach. Im Ortsteil Königshofen gibt es zudem ein Privatgymnasium sowie eine Musikschule.

Beschreibung

Auf diesem schönen, ruhig und waldnah gelegenen Grundstück wurde 1971 ein großer zweistöckiger Architekten-Bungalow und eine Doppelgarage in Massivbauweise errichtet. Im Jahre 1996 wurden die vorhandenen Flachdächer von Wohnhaus und Garage durch neue Walmdächer ersetzt und somit eine Erweiterung der nutzbaren Fläche in Haus und Garage geschaffen.

Die Eigentümer haben Haus und Grundstück nachhaltig instand gehalten, modernisiert und gepflegt. Der Verkauf erfolgt aus Altersgründen und aus erster Hand.

Besonders hervorzuheben ist die Kombination aus Wohn- und Esszimmer (43 m²) mit fast 3 m Deckenhöhe und sehr großen Panorama-Fensterflächen (aufgrund erhöhter Lage nicht einsehbar) mit direkt zugänglicher geschützter Terrasse, sowie der großzügige Eingangs-/Dielenbereich, welcher auch Platz für einen Sektempfang bietet. Von hier führt eine Buche-Massivholztreppe in das später entstandene Dachgeschoss, welches ein großes Studiozimmer (ausgebaut und gedämmt, rd. 40 m² Wohnfläche), sowie einen großen, ebenfalls gedämmten Speicherboden beherbergt.

Im Garten-/Untergeschoss wurden zwei Räume, ein Badezimmer und Flur zu Wohnzwecken ausgebaut, darüber hinaus steht reichlich Nutz- und Hobby-/Werkstattfläche zur Verfügung (u. A. ein Kellerraum mit über 25 m² für z. B. Tischtennis/Billard/Musikstudio o. Ä.).

Dieses Anwesen empfiehlt sich aufgrund der Fläche und der vorhandenen Aufteilung besonders für die große Familie mit Kindern und/oder Großeltern/erwachsenen Angehörigen (Mehrgenerationenhaus), sowie für Menschen, die ein nahezu uneinsehbares Grundstück mit großem Garten schätzen. Das Grundstück bietet auf mehreren leicht versetzten Ebenen zwei Terrassen, mehrere Rasenflächen, einen vorderen Steingarten, Einfriedungen/Hecken/Bäume/Zierpflanzen, sowie viel Nutzfläche für den Hobbygärtner. Die 1996 aufgestocke Doppelgarage verfügt im oberen Geschoss über einen gartenseitig (ebenerdig) zugänglichen Geräteraum.

Folgende Modernisierungen wurden am Haus durchgeführt:

- Hauseingangstüren 1 (2008) und 2 (2004) - Massive Holzkassettentüren mit Wärmeschutzverglasung.
- 2006: Senkrechte Fenster - Wärmeschutz-Kunststoff-Doppelverglasung komplett.
- 2006: Terrafliesen in den Fluren/Dielen EG und UG.
- 2006: Innentüren im Wohnbereich komplett und Buchentreppe ins DG.
- 2005: Niedertemperatur-Ölzentralheizung mit 150 l-WW-Speicher.
- 2001: Bäder und Gäste-WC komplett einschl Anschlüsse/Verrohrung, Elektrik und Beleuchtung und Fliesen.
- 1996: Bedachung komplett incl. Velux-Kunststoff-Dachflächenfenster, Rinnen/Fallrohre, Überdachung Terrasse 1.
- 1996: Umlaufend Aufgrabung und Drainagelegung, Erneuerung der Abwasserverrohrung im UG.
- 1996: 2 Solarthermie-Paneelen auf dem Dach mit gekoppeltem Solarspeicher für Warmwasser.

Das Haus befindet sich in gutem und gepflegtem Zustand. Es empfehlen sich aber die üblichen einfachen Renovierungs-/Schönheitsarbeiten (tlw. Teppichboden, Tapeten/Anstrich) in den Wohn-/Schlafzimmern, sowie nach Bedarf eine Erneuerung der Einbauküche. Eine Öffnung von dort zum Wohnzimmer hin zur Schaffung eines komplett offenen Wohn-Ess-Küchen-Ensembles ist durch Entfernung einer nicht-tragenden Mauer (11,5 cm) möglich.

Ausstattung

Treppenaufgang, überdachter Eingang mit verglaster schwerer Holzkassetten-Haustüre.


ERDGESCHOSS (ca. 133 m²):

Windfang und Eingangsflur mit Treppenabgang/Innenzugang zum Gartengeschoss. Elektro-Unterabsicherung.

Gäste-WC (2001).

Große offene Diele mit Treppenaufgang ins Dachgeschoss (abweichend vom Grundriss EG, dort Kind links unten).

Windfang/Flur/Diele und Gäste-WC mit hellen Terra-Bodenfliesen.

Küche mit Einbauküche (1995) und Geräten (Ceranfeld-Herd/Ofen mit echtem Dunstabzug, Spülmaschine, Edelstahlspüle, Kühlschrank). Sitzecke, Speisekammer.

Großes Wohn-Esszimmer-Ensemble (Deckenhöhe 2,90 m) mit zwei großen Panorama-Fensterflächen und Ausgang 1 zur überdachten Terrasse 1 (Osten). Elektrischer Rollladen an der größeren Fensterfront. Dreizügiger Kamin mit Anschluss-möglichkeit für einen Kaminofen.
Option: Durchbruch/Öffnung zur Küche möglich (Wandstärke 11,5 cm).

Flur. Hauptschalter für Außenbeleuchtung.

Schlafzimmer 1.

Schlaf-/Kinderzimmer 2 mit Ausgang 2 zu Terrasse 1.

Badezimmer 1 mit Wanne, separater Dusche, Waschbecken-Einbaublock mit Spiegelschrank und weiteren Schrankelementen, WC und Handtuch-Heizkörper. Elektrischer Rollladen.

Schlaf-/Kinderzimmer 3.


DACHGESCHOSS (ca. 40 m Wohnfläche):

Aufgang über massive Buchenholztreppe, Treppenpodest und Zugangstüren.

Großes Studiozimmer (Zimmer 4) mit Schrägen. 3 Heizkörper, Zwischensparren-Mineralwolldämmung und Dampfbremse. Kniestockhöhe ca. 60 cm. Dachflächenfenster, Gaubenfenster und bodentiefes Element (für Letzteres sollte eine Sicherung/französicher Balkon nachgerüstet werden).

Großer Boden/Speicherraum (ebenfalls mit Zwischensparrendämmung) mit erhöhter Fläche (über dem Wohnzimmer). Zuleitungen zu den Solar-Dachpaneelen.
Option: Erstellung eines Badezimmers 3 (Wasseranschlüsse W/K und Abwasser anliegend!).


GARTEN- und KELLERGESCHOSS (ca. 58 m² zu Wohnfläche ausgebaut):

Separater Hauseingang 2 vorderseitig (Holz-Kassettentür, 2004) mit davor liegender, blickgeschützter Terrasse 2 und großer Markise. Weiterer Zugang über innen liegende Marmortreppe.

Flur mit hellen Terrafliesen.

Schlaf-/Gästezimmer 5 (ausgebaut, im Ursprungsgrundriss Trockenraum). Laminatboden.

Badezimmer 2 (2001) mit Tageslicht. Dusche, Waschbecken, WC, Fußbodenheizung und zusätzlichem Handtuch-Heizkörper. Anschluss und Stellplatz für Waschmaschine.

Großes Gäste-/Schlaf-/Hobby-Zimmer 6 (ausgebaut, im Ursprungsgrundriss "Keller"). Dreizügiger Kamin.
Option: Einbau einer Kochecke/Pantryküche.


NUTZBEREICH (ca. 74 m²):

Flur.

Kellerraum 1, links - großer Tischtenniskeller (beheizt) für Hobby und/oder Werkstatt. Strom-Hauptanschluss.

Kellerraum 2, rechts - Heizungs- und Hausanschlussraum mit Viessmann Niedertemperatur-Ölzentralheizung mit Warmwasserversorgung. Zusätzlicher, gekoppelter Solar-WW-Speicher. Wasser-Hauptanschluss.

Tankraum mit kellergeschweißtem Stahl-Heizöltank (10.000 l), TÜV-geprüft.

Kellerraum 3, hinten - Vorrats- oder Werkstattraum mit Hobby-Einbauküche.


DOPPELGARAGE (Massivbau):

Zweistöckig, Zufahrt straßenseitig mit Stellfläche davor.
Elektrisch betriebenes Garagentor mit Fernbedienung.
Zugang Obergeschoss (= Gerätehaus) ebenerdig vom Garten aus. Strom/Licht, gedämmtes Dach.


GRUNDSTÜCK:

Schön geschnittenes, sehr gepflegtes Grundstück mit vielen Nutz- und und Zierpflanzen, Hecken/Büschen/Einfriedungen sowie mehreren Rasenflächen.

Zugang zum Haus seitlich der Garage mit Treppenaufgang durch straßenseitigen Steingarten und großen Vorgarten.

Überdachte Terrasse 1 seitlich rechts vom Haus mit Panoramablick über den Ort und die Wälder dahinter.

Eingefriedete Terrasse 2 (vor dem Gartengeschoss) mit großer Markise.

Rückseitiger Garten, bestehend aus Rasenfläche, Nutzgartenbereich/Kompost und hinterer Einfriedung.


Energieausweis

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Wesentliche Energieträger:  -
  
Energieausweistyp:-
Endenergiebedarf:279,80 kWh/(m²*a)
  
Energieverbrauchkennwert:  - kWh/(m²*a)
  
Energieeffizienzklasse:H